Démembrement de propriété : donner sans se dépouiller (usufruit et nue-propriété)

C’est l’outil le plus puissant, et le plus mal compris, de la transmission de patrimoine. Le démembrement de propriété consiste à séparer la propriété d’un bien en deux droits distincts : l’usufruit, le droit d’utiliser le bien et d’en percevoir les revenus, et la nue-propriété, le droit d’en devenir plein propriétaire à terme. Bien utilisé, ce mécanisme permet de donner sans se dépouiller, de réduire fortement les droits de donation, et de transmettre au décès sans aucune taxation supplémentaire. Voici comment il fonctionne, ce qu’il coûte, ce qu’il rapporte, et les pièges à éviter.

Le démembrement de propriété en clair : usufruit et nue-propriété

La pleine propriété d’un bien réunit trois prérogatives : l’utiliser, en percevoir les fruits (loyers, dividendes, intérêts) et en disposer (le vendre, le donner). Le démembrement répartit ces prérogatives entre deux personnes :

• L’usufruitier use du bien et en perçoit les revenus. Concrètement : il habite le logement ou encaisse les loyers, il vote dans les assemblées pour l’affectation du résultat, il continue de vivre comme avant.
• Le nu-propriétaire détient « les murs » sans en avoir la jouissance. Sa contrepartie est décisive : à l’extinction de l’usufruit (le plus souvent au décès de l’usufruitier), il devient automatiquement plein propriétaire, sans acte, sans formalité et sans droits de succession sur ce bien.

C’est ce mécanisme d’extinction qui fait tout l’intérêt du schéma : la valeur de l’usufruit ne se transmet pas au décès, elle s’éteint. Le patrimoine rejoint le nu-propriétaire hors succession.

Combien vaut un usufruit ? Le barème fiscal par âge

Pour calculer les droits de donation, l’administration évalue l’usufruit et la nue-propriété selon un barème officiel (article 669 du CGI), fonction de l’âge de l’usufruitier au jour de l’opération :

Âge de l’usufruitier	Valeur de l’usufruit	Valeur de la nue-propriété
Moins de 51 ans	60 %	40 %
De 51 à 60 ans	50 %	50 %
De 61 à 70 ans	40 %	60 %
De 71 à 80 ans	30 %	70 %
De 81 à 90 ans	20 %	80 %
À partir de 91 ans	10 %	90 %

Lecture : plus vous donnez tôt, plus la nue-propriété taxable est faible. À 60 ans, vous ne transmettez fiscalement que la moitié de la valeur du bien ; à 69 ans, 60 %. Le barème complet commence d’ailleurs plus bas : avant 21 ans, l’usufruit vaut 90 % et la nue-propriété 10 %.

L’exemple chiffré : donner la nue-propriété à 65 ans

Un parent de 65 ans donne à son fils unique la nue-propriété d’un appartement locatif de 300 000 €, en conservant l’usufruit (donc les loyers).

1. Assiette taxable : à 65 ans, la nue-propriété vaut 60 % du bien, soit 180 000 €. Après l’abattement parent-enfant de 100 000 €, il reste 80 000 € taxables.
2. Droits de donation : environ 14 194 € au barème en ligne directe (contre 38 194 € si le même bien avait été donné en pleine propriété).
3. Pendant l’usufruit : le parent continue d’encaisser les loyers et de gérer le bien, comme avant.
4. Au décès du parent : l’usufruit s’éteint, le fils devient plein propriétaire de l’appartement, quelle que soit sa valeur à ce moment-là, sans un euro de droits supplémentaires.

Le gain est double : 24 000 € de droits économisés dès la donation, et surtout la totalité de la valorisation future du bien transmise hors succession. Si l’appartement vaut 400 000 € au décès, ces 100 000 € de plus-value n’auront jamais supporté de droits de mutation.

Les grands usages du démembrement

Donner en gardant les revenus

C’est l’usage le plus répandu : la donation de nue-propriété avec réserve d’usufruit permet de transmettre sans renoncer ni au toit ni aux loyers. Elle se combine avec les abattements renouvelables tous les 15 ans, détaillés dans notre guide de la donation de son vivant, et s’inscrit dans la stratégie d’ensemble décrite dans notre guide pour préparer sa succession.

Acheter en nue-propriété pour capitaliser

Le démembrement fonctionne aussi à l’achat : acquérir la nue-propriété d’un bien avec une décote, sans loyer à déclarer ni charge de gestion pendant 15 à 20 ans, puis récupérer la pleine propriété. Nous y consacrons un article dédié : investir en nue-propriété.

Démembrer des parts de société

Le schéma s’applique aux parts de SCI ou de société familiale : les parents donnent la nue-propriété des parts, conservent l’usufruit (donc les revenus et, selon les statuts, une large part du pouvoir), et la transmission s’opère en douceur. C’est l’un des moteurs de la SCI familiale et de la donation de parts de SARL de famille.

Le quasi-usufruit sur les sommes d’argent

Sur une somme d’argent, l’usufruitier peut dépenser les fonds à charge de restitution à son décès : c’est le quasi-usufruit, qui crée une dette de la succession envers le nu-propriétaire. Attention : depuis 2024, la dette de restitution née d’une donation de somme d’argent avec réserve de quasi-usufruit n’est plus déductible de la succession (article 774 bis du CGI). Le quasi-usufruit reste utile, notamment en sortie d’assurance-vie ou de vente d’un bien démembré, mais il se manie désormais avec précaution et par écrit (convention de quasi-usufruit).

Qui paie quoi pendant le démembrement ?

Sujet	Usufruitier	Nu-propriétaire
Revenus du bien (loyers, dividendes)	Les perçoit et les déclare	Rien
Entretien courant et charges	À sa charge	Grosses réparations (article 606 du Code civil)
Taxe foncière	À sa charge (sauf convention contraire)	Non
Impôt sur la fortune immobilière	Déclare la valeur en pleine propriété (cas général)	Rien à déclarer (cas général)
Vente du bien	Impossible seul : accord des deux requis	Impossible seul : accord des deux requis

Deux points méritent d’être soulignés. D’abord, l’IFI : c’est en principe l’usufruitier qui déclare le bien pour sa valeur en pleine propriété, ce qui peut peser lourd. Ensuite, la vente : ni l’usufruitier ni le nu-propriétaire ne peuvent vendre seuls la pleine propriété ; en cas de vente conjointe, le prix se répartit selon la valeur de chaque droit, sauf remploi en démembrement ou quasi-usufruit convenu.

Les pièges à éviter

• Le démembrement tardif : une donation de nue-propriété consentie à un héritier peut être présumée fictive si elle intervient dans des conditions suspectes (article 751 du CGI pour certains schémas). Un acte notarié, tôt, et documenté, écarte le risque.
• Oublier les grosses réparations : le nu-propriétaire supporte l’article 606 du Code civil. Sur un bien vieillissant, mieux vaut l’anticiper dans l’acte ou par convention.
• Négliger la gouvernance en société : sans clauses statutaires précises, usufruitier et nu-propriétaire peuvent se neutraliser en assemblée. Les statuts se rédigent avant la donation, pas après.
• Le quasi-usufruit sans convention écrite : sans preuve de la créance de restitution, les nus-propriétaires peuvent tout perdre au second décès, ou se voir opposer l’article 774 bis.
• Démembrer pour démembrer : à petit patrimoine, l’abattement de 100 000 € par parent et par enfant suffit souvent sans montage. L’outil se justifie quand les masses dépassent les abattements.

Questions fréquentes

L’usufruitier peut-il vendre le bien sans l’accord du nu-propriétaire ?

Non. L’usufruitier ne peut vendre que son usufruit, ce qui n’a guère de marché, et le nu-propriétaire que sa nue-propriété. La vente de la pleine propriété exige l’accord des deux, et le prix se partage alors selon la valeur respective des droits, en général d’après le barème fiscal ou une évaluation économique.

Que se passe-t-il si le nu-propriétaire décède avant l’usufruitier ?

La nue-propriété est un droit patrimonial ordinaire : elle entre dans la succession du nu-propriétaire et se transmet à ses propres héritiers, avec les droits de succession correspondants. L’usufruitier, lui, conserve son usufruit sans changement jusqu’à son propre décès.

Le démembrement fonctionne-t-il avec l’assurance-vie ?

Oui, via la clause bénéficiaire démembrée : le conjoint reçoit le capital en quasi-usufruit, les enfants en nue-propriété. Le conjoint dispose des fonds, les enfants détiennent une créance de restitution sur sa succession. C’est une technique fine, à articuler avec la rédaction de la clause bénéficiaire et le régime de l’assurance-vie après 70 ans.

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Article informatif et général, ne constituant ni un conseil personnalisé ni une recommandation. Les règles et barèmes cités sont ceux connus à la date de rédaction (juillet 2026) et susceptibles d’évoluer. Toute opération de démembrement mérite une étude civile et fiscale préalable.