150-0 B ter 2026 : l’immobilier exclu des actifs éligibles au réemploi

Le 150-0 B ter 2026 introduit une rupture nette : l’immobilier est désormais exclu des actifs éligibles. La loi de finances pour 2026 a introduit une rupture nette dans le dispositif d’apport-cession : l’immobilier est désormais exclu des actifs pouvant servir au réemploi dans le cadre de l’article 150-0 B ter du CGI. Cette modification, applicable aux cessions réalisées à compter du 21 février 2026, remet en cause les stratégies patrimoniales de nombreux dirigeants qui envisageaient de combiner cession d’entreprise et constitution d’un patrimoine immobilier via la holding.

150-0 B ter 2026 : L’exclusion de l’immobilier : une rupture majeure

Ce qui était possible avant le 21 février 2026

Jusqu’à l’entrée en vigueur de la réforme, les conditions d’éligibilité des actifs de réemploi du 150-0 B ter ne comportaient pas d’exclusion explicite de l’immobilier. La doctrine administrative et la pratique permettaient à une holding de comptabiliser dans le seuil de réemploi (alors fixé à 60 %) des investissements dans des sociétés à objet mixte dont l’immobilier représentait une part de l’activité, ou dans certains véhicules de portage immobilier dès lors qu’ils correspondaient aux critères généraux d’éligibilité.

Cette souplesse permettait à des dirigeants de combiner constitution d’un patrimoine immobilier locatif — via une SCI détenue par la holding — et maintien du report d’imposition sur la plus-value de cession.

Ce que prévoit la loi de finances 2026

La loi de finances pour 2026 introduit une exclusion explicite et sans ambiguïté. Sont désormais inéligibles au titre du réemploi 150-0 B ter tous les actifs dont l’objet principal ou l’activité prépondérante est l’acquisition, la détention, la gestion ou la cession d’actifs immobiliers. L’administration fiscale a précisé cette notion dans ses commentaires publiés au Bulletin officiel des finances publiques.

Les véhicules immobiliers désormais inéligibles

La liste des actifs exclus du réemploi

Les véhicules suivants ne peuvent plus être comptabilisés dans le calcul du seuil de réemploi à 70 % :

• Les sociétés civiles immobilières (SCI), qu’elles soient à l’IR ou à l’IS, dès lors que leur objet principal est la détention ou la gestion d’immobilier
• Les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI)
• Les organismes de placement collectif immobilier (OPCI)
• Les sociétés dont l’actif est constitué à plus de 50 % par des actifs immobiliers non affectés à une exploitation commerciale ou industrielle
• Les opérations de marchand de biens ou de promotion immobilière portées par des véhicules dédiés

Le cas particulier des sociétés opérationnelles avec actifs immobiliers

Une société opérationnelle — commerciale, industrielle, artisanale ou libérale — qui détient des actifs immobiliers affectés à son exploitation reste éligible au réemploi, à condition que l’immobilier ne constitue pas son activité principale. Une PME industrielle propriétaire de ses locaux reste donc éligible. En revanche, une foncière, même cotée, ou une société de portage immobilier ne l’est pas. La frontière est tracée par la nature principale de l’activité de la société cible.

Vers quels actifs se tourner en substitution ?

Le capital-investissement (private equity)

Le capital-investissement constitue l’alternative la plus naturelle pour les dirigeants dont le profil accepte un niveau de risque élevé. Les fonds de capital-investissement — FCPR, FPCI, SLP — sont explicitement éligibles au réemploi et offrent des horizons d’investissement de 5 à 10 ans, parfaitement compatibles avec la nouvelle durée de conservation obligatoire de 5 ans instaurée par la réforme. Plusieurs acteurs spécialisés proposent des fonds dédiés aux dirigeants cédants dans ce cadre fiscal spécifique.

Les PME et ETI opérationnelles

L’investissement direct au capital de PME ou d’ETI opérationnelles soumises à l’IS constitue une autre voie éligible. Il peut s’agir d’une participation minoritaire dans une société en développement, d’une opération de croissance externe réalisée par la holding, ou d’une co-investissement aux côtés d’un fonds. Cette approche exige une analyse rigoureuse de chaque cible et une gouvernance adaptée, mais offre un contrôle plus direct sur l’investissement.

Les fonds professionnels de capital investissement (FPCI)

Réservés aux investisseurs professionnels ou avertis, les FPCI permettent d’accéder à des stratégies de private equity diversifiées avec des tickets d’entrée plus accessibles que l’investissement direct. Certains FPCI sont spécifiquement structurés pour accueillir des holdings dans le cadre du 150-0 B ter, avec une documentation adaptée aux exigences de l’administration fiscale en matière de traçabilité du réemploi.

Pourquoi ce choix du législateur ?

L’exclusion de l’immobilier répond à une logique affichée par le législateur : recentrer le dispositif d’apport-cession sur son objet initial, à savoir le financement de l’économie productive. Le rapport annexé à la loi de finances 2026 souligne que l’utilisation de l’immobilier comme vecteur de réemploi permettait à certains contribuables de bénéficier du report d’imposition tout en gérant un patrimoine immobilier dans des conditions fiscales très favorables, sans apporter de financement réel aux entreprises. Cette réorientation s’inscrit dans une tendance plus large de conditionnement des avantages fiscaux à des investissements dans l’économie réelle.

Pour une vision complète de l’ensemble des modifications apportées par la réforme, consultez notre article de synthèse sur la réforme 2026 du 150-0 B ter.

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À lire aussi : taux de réinvestissement à 70 %, durée de conservation à 5 ans et retraite du chef d’entreprise.

Pour aller plus loin avec 150-0 B ter 2026

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